浅析房屋租赁合同中承租人优先购买权问题

优先购买权是指特定人依法律规定在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先购买的权利。承租人优先购买权就是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，依照法律规定享有优先于其他人购买该不动产的权利。尽管从《关于贯彻执行（民法通则》若干问题的意见（试行）》到《合同法》我国立法及司法解释对该项权利进行了确立，但由于对承租人优先购买权的性质、法律效力、行使条件、权利保护的范围等产生的不同认识，导致同类案件在不同法院处理结果不同。《房屋租赁司法解释》对承租人优先购买权的性质进行重新界定，明确了权利的行使条件和救济，其颁布施行，在很大程度上弥补了承租人优先购买权制度的立法缺陷，但在通知期限和赔偿责任的范围等方面仍然存在很大的模糊性。下面，笔者将结合《房屋租赁司法解释》的相关规定，对法院审理优先购买权案件的相关司法观点进行初步的梳理。

（一）承租人优先购买权的法律性质与法律效力

关于承租人优先购买权的法律性质，在理论上有请求权（债权）说、形成权说、物权说等不同的观点，由于对法律性质的认识不一，导致司法实践中对出租人与第三人签订的买卖合同是否有效的不同观点。《房屋租赁司法解释》的颁布在某种程度上结束了司法审判中的不同观点，即“《民法典》并未将优先购买权规定为物权，该权利因此不具有对世性权利。····《房屋租赁司法解释》遵循法律规定精神，将承租人优先购买权定性还原为债权，规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照《民法通则》第五十八条第一款第（四）项规定和《合同法》第五十二条第（二）项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效。”

（二）通知的合理期限问题

为保护承租人的优先购买权，按照《合同法》第230条及《房屋租赁司法解释》第21、22条的规定，出租人在出卖房屋的合理期限内通知承租人。但是，对于到底多长方为合理期限，《房屋租赁司法解释》并没有明确。在2008前，实践中通常做法是依据《城市私有房屋管理条例》和《关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）》中关于“应提前3个月通知承租人”的规定确定为3个月。但上述行政法规和解释被废止后，该如何确定该通知的合理期间，尚未见相关的案例。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中的意见来看，其主张应以《房屋租赁司法解释》第24条所规定的承租人行使优先购买权的期限即15天推断，出租人通知义务的合理期限也应为15天，但此是否反应Z高人民法院的审判观点，笔者尚不能确定。

（三）同等条件如何确定

根据《合同法》第230条及《房屋租赁司法解释》的有关规定，是否具备同等条件是承租人行使优先购买权的重要前提，但对于何为同等条件，学界和审判实践中有绝对同等说、相对同等说，价格同等说、价格与约定条件同等说等不同观点。从审判实务界的观点来看，支付价格和支付条件之相对同等观点占有主导地位。有关地方高级人民法院在指导意见中对此进行了明确。

（四）承租人优先购买权受侵害时请求权的行使以及损害赔偿范围的确定第一，《房屋租赁司法解释》明确规定，对于优先购买权受侵害时，承租人有请求出租人承担赔偿责任的赔偿请求权。但是，承租人除了要求出租人承担损害赔偿责任外，是否有要求法院强制缔约的权利，《房屋租赁司法解释》未予直接规定，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中的意见来看，认为从解释第22条、第23条规定含义看，《房屋租赁司法解释》采取了肯定的观点。但为避免承租人不具备购房能力或者没有购房意图滥用权利，支持承租人行使优先购买权时应赋予其一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或者提供担保，以使出租人信任其履行能力。

第二，对于出租人损害赔偿责任的范围如何确定，《房屋租赁司法解释》并没有规定。尽管从《合同法》的规定来分析，由于优先购买权被确定为债权，因而出租人未通知承租人购买房屋的行为为违约行为，应承担违约赔偿责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，即应当赔偿对方因违约所受的实际损失和期待利益损失。也就是说，既应包括不能从出租人除买受房屋而必须支付的额外费用，如另行寻租、搬家等额外费用的实际损失，也应包括合同如期履行，承租人可得到的期待利益，如承租人购买或者承租新的房屋时遇到价格上涨的情况下，其将要为购买或者承租替代物支付更多的代价的差额。但从目前有限的关于优先购买权的判决来看，法院并没有支持期待利益的主张，而是以酌定的方式对赔偿范围进行裁决。

（五）承租部分房屋的承租人对整体转让的租赁物是否享有优先购买权问题

对于承租人只承租部分房屋，而出租人对整体房屋予以转让时，承租人对整体转让房屋是否享有优先购买权，现行法律和司法解释并未规定，从司法实务界的观点来看，Z高人民法院民一庭于2005年7月26日作出《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中指出：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”可见，其观点是区分承租的部分房屋与整体房屋的功能是否可分以及比例大小来确定承租人是否享有对整体出卖房屋的优先购买权。但是，从一些地方高院的在有关案件批复和指导意见规定中的观点来看，与Z高人民法院的观点并非一致，而是对承租人对整体出卖房屋优先购买权持否定意见。

（六）次承租人优先购买权问题

在房屋合法转租的情形下，当出租人出卖所出租的房屋时，承相人与次通和人之间，谁有优先购买权？对此实务界看法不一，有认为，从法律赋予系租人优先购买权的主要是基于社会公平、照顾弱者，是无房的人有房居住等立法政策考虑，应当支持次承租人的优先购买权主张；也有认为，从文义解释上，对承租人的理解，应理解为租赁合同关系中出租人的对方当事人。

（七）抵押权人行使抵押权时承租人优先购买权的保护

《房屋租赁司法解释》确立了承租人优先购买权行使不受房屋已经抵押的影响。第22条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”

（八）优先购买权的例外

《房屋租赁司法解释》第24条对优先购买权的例外进行了明确规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”