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林长宇律师,中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。

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房产纠纷的成因与解决原则

形成房地产纠纷的成因包含多种,处理这类房地产纠纷的原则除了诉讼法基础原则之外,还包括一些特殊原则。基于此,本文首先分析了房地产纠纷形成原因,然后研究了处理房地产纠纷的原则,主要包括公开及时原则、依法处理原则、维护公民住宅利益原则以及权衡各方利益原则。

在我国市场体系中,房地产市场逐渐趋于稳定和成熟,伴随房地产市场的发展,和房地产相关的经济活动逐渐增多。随着我国公民权利意识的提高,相关的房地产纠纷案件逐渐增多。对于这些案件的处理,需要存在合理的原则,保障公民的合法权益。

一、房地产纠纷的成因

大部分房地产纠纷涉及到多个主体,其中的法律关系也十分复杂,多种法律关系互相交错,对于房地产纠纷的处理重点在于梳理其中的法律关系,认定其中的法律责任。处理房地产纠纷需要分析其成因,房地产纠纷的成因包含多个方面,有历史性原因,也有现实性原因;有当事人自身原因,也有国家制度原因。在我国的发展中,对于房地产的改革有过多次大型变动。在我国解放初期,经历的土改运动,到后来的土地所有制改革,再经历家庭联产承包制,直到宪法修正了我国国有土地制度。经过多次大的改革,目前的住房制度和房屋、土地存在密切的关联,也有大量房地产纠纷亟待处理。伴随着社会经济的发展,我国人口数量的激增,公民将自己大部分资产投入到房产消费中,房地产出现了迅速增值。我国公民对于房地产权属的观念日渐增强,人们在进行购买房屋、租赁房屋、扩建房屋以及新建房屋过程中,产生了数量庞大的房地产纠纷。在这些纠纷中,人们进行的房屋相关活动存在不恰当的行为。例如:进行房屋买卖、租赁等活动的时候,没有签订规范、具体的合同。在履行合同的时候,一方出现了违约的行为,让另一方的权益受损,让房地产纠纷数量逐渐增多。

二、房地产纠纷的解决原则

(一)公开及时原则

房地产纠纷属于民事纠纷和行政纠纷,在处理房地产纠纷的时候,诉讼法必然是首要原则。但是房地产纠纷具有一定的特殊性,面对这类特殊性,处理诉讼法原则之外,还要遵守一些特殊原则。首先就是公开及时的原则,房地产纠纷涉及的范围较广,其社会影响也比较到。例如:处理一些涉及到数十户乃至几百户居民的纠纷的时候,纠纷涉及到大量居民的切身利益,还涉及到政府部门,公开及时为原则处理房地产纠纷,是保障居民生活的合法权益的基本条件,能否及时处理房地产纠纷,直接影响到推动城市进程。因此,处理房地产纠纷必须要做到公正和及时,保证房地产纠纷的公正性和时效性十分重要。

(二)依法处理原则

房地产纠纷涉及到土地问题,土地问题在我国属于政策类问题,直接关系到公民的利益,更关系到国家经济的发展以及社会的和谐稳定。在我国,存在部分建设工程乱占用农民的土地,甚至一些地区出现了上升趋势。面对这样的问题,必须要坚持依法处理原则,需要根据国家相关法律以及国家相关政策,依法处理房地产纠纷。在处理房地产纠纷的时候,需要注意处理方式,避免群众矛盾的激化。有关部门在处理这类纠纷的时候,要安排专门的人员对农民进行讲解,根据相关法律进行公正处理。

(三)维护公民住宅利益原则

在我国宪法中,明确规定了我国公民居住权以及房屋所有权不容侵犯,房地产法需要以宪法为基础注意保护公民的住宅权益。在处理房地产纠纷的过程中,需要将公民的住宅权益放在其他一般财产更加重要的位置,住宅作为居民生存和生活的基本场所,保障居民居住权益是社会主义的基本要求。因此,在处理房地产纠纷的时候,维护公民住宅利益是十分重要的原则,势必要保护居民都能得到住房保障,以维护社会稳定。

(四)权衡各方利益

在处理房地产纠纷的时候,维护公民住宅权益的基础上,还要注意对各方利益的权衡,例如:房地产纠纷中常常涉及到国家的利益,涉及到房地产开发商的利益。国家是我国土地的所有者,承担着保护耕地的责任,也具有着合理开发土地的权利。开发商是土地的开发者,只有通过开发土地,赚取其中的利益,才能保证得到正常的运转。在这样复杂的情况中,出现房地产纠纷,必然是由于三方利益出现了冲突。面对这样的情况,相关部门必须要在兼顾弱者的利益基础之上,对各方利益进行调节,这个过程中需要充分利用法律的调节功能,将三方利益调节成平衡状态,保证法律的公正和公平。

三、结论

综上所述,基于对房地产纠纷成因的分析,本文重点研究了房地产纠纷的解决原则,处理房地产纠纷首先需要遵循诉讼法的基础原则。在此基础之上,还需要遵循公开及时原则、依法处理原则、维护公民住宅利益原则以及权衡各方利益原则,依照这些原则处理房地产纠纷,平衡各方的利益。 作者:林琦

 

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