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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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城镇居民购买农村私有房屋,如何认定该合同的效力?

律师解释,城镇居民购买农村私有房屋,虽然是交易的标的物是地上建筑物,但在我国强调房地一体的法律背景下,实际上双方交易的标的物也包括了相应的宅基地,这与我国目前严格限制宅基地流转的政策是想违背的。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:“农村住宅不得向城市居民出售”;2004年10月21日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此根据国家政策,非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与家民所订立的买卖合同应当认定无效。

    律师解释虽然禁止农村集体土地流转是处理此案件的一般原则,但维护交易的稳定是《合同法》的立法宗旨,个案中如果存在下列情况,与国家法律、法规、政策不相冲突的,也呆根据实际情况按照以下原则处理。

    (1)出卖人将宅基地上所建房屋卖给城市居民前或同时,该房屋所占宅基地因征用已转为国有土地,原为农民身份出卖人亦转为城镇居民,则宅基地性质已经发生转变,出卖人请求确认房屋专卖合同无效的,不予以支持。

    (2)城市居民购买农村私有房屋后,如果所购买房屋已经有批准权的机关批准并取得合法权属证书的,出卖请求确认房屋买卖合同无效的,不予以支持。

    (3)城市居民购房后已将户口迁入所购房屋所在地,并转为农民身份,出卖人请求确认房屋买卖合同无效,不予支持。

    (4)买受人协议签字人为居民,但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员,且在购买房屋时系家庭成员共同出资,亦共同居住,村集体经济组织同意其买卖合同内容的,可以认定为家庭共同购房,出卖人请求确认房屋买卖合同无效的,不予支持。

    (5)1999年1月1日土地管理法修订之前,将房屋转让给回落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞,出卖人请求确认房屋买卖合同无效的,不予支持。

     (6)对同一房屋经多次转让的效力,可以依据最后一人买受人的身份情况,结合前述处理原则进行判断。


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