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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法、建筑工程法、经济商事法等民商法领域的研究及实践,擅长:房地产纠纷、建筑工程纠纷、经济纠纷、合同纠纷、公司法律顾问。

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差价损失赔偿是房屋买卖中常见的赔偿方法

差价损失赔偿是房屋买卖中常见的赔偿方法,也是房屋买卖不同于其他合同损害赔偿的特殊之处。在一房二卖的情形中,出卖人的动机就在于非法获取房屋差价,房屋差价的损害赔偿方法更具典型性。根据合同严守原则,在二手房交易过程中,只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示,任何一方都不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险,即使房屋价格上涨过猛,也不能认为是情势变更,卖房人不能以此为由拒绝履行合同,善意的买房人向卖房入主张因其违约行为或者恶意的缔约过失行为造成的经济损失的,人民法院应当支持。关于损害赔偿发生的情形,在实践中有两大类,一是违约责任中的损害赔偿,二是缔约过失责任中的损害赔偿。在司法实践中,二者的区别主要体现在利益赔偿范围上。违约责任通常要求赔偿期待利益损失,包括实际损失与可得利益损失,并以可预见性规则为限制,目的在于让合同违约行为受害方达到合同如履行一样的状态。缔约过失责任中,当事人只能根据信赖利益损失要求赔偿,旨在使受害方因信赖合同履行所支付的费用得到补偿。二者相比,在实践中违约损害赔偿的情形较多,问题也较为复杂。违约损失计算的关键在于守约方的可得利益损失问题。合同法第一百一十三条第一款规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋买卖合同中,因一方违约,造成另一方订立合同的目的落空,另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于,守约方如要达到合同履行后的利益状态,必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的,当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失,也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此,守约方主张可得利益损失的,应予支持。否则,不利于保护守约方的合法利益,也不能维护诚实信用的交易道德,并将引发道德风险


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