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林长宇律师,执业证号:13101201010601957。中华律师协会会员,现为北京盈科(上海)律师事务所律师。执业以来一直致力于刑事法律领域的研究及实践,擅长:职务犯罪、经济犯罪、暴力犯罪、毒品犯罪、涉黑犯罪、侵权犯罪等。是典型的学者型律师。

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房产纠纷

3月25日沪九条限购令出台导致无法交易过户如何承担违约责任

1、上海高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

由于上海高院出台的解答时间较早,还未涉及到限购的问题,仅涉及到限贷的问题,其中上海高院对于限贷的问题,作如下解答:

房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,可以允许。

针对上海高院的意见,我们总结如下:

1、 对于二套房因限贷问题导致买方要求解除合同,法院原则上不予支持,除非合同有明确的约定;

2、严重影响买受人的支付能力,则可以解除合同。但是我们认为既然是购买二套房,那么支付能力根本就不是问题,因为卖掉首套房后,你所买的二套房就变成首套房,你的贷款按首套房处理,即不存在限贷的问题

3、当然,若当事人双方约定,由于贷款政策的变化导致贷款成数不足,则合同自动解除,互不追究违约责任,等等。对于当事人有诸如此类的明确约定且内容不违反法律规定的,则买方可以依法解除合同。

2、上海市第一中级人民法院民二庭的意见

上海市第一中级人民法院民二庭发布的《楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务问题研究》一文中,明确提出以下建议:

第一,对涉“限贷令”案件的处理:

明确约定以贷款付款的,如确实纯粹因“限贷令”导致无法取得贷款的。(1)对“一手房”,可适用《最高人民法院关于审理商品房买售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对买受人免责;(2)对“二手房”则区分合同签订的时间及买受人有无具体过错,符合以下要件的,可向当事人释明由其提出请求,判决适当减少合同解除的违约金:一是合同签订在政策发布前;二是买受人纯粹因“限贷令”而无法取得贷款,而不是可归责于买受人的其他原因,比如个人信用记录等;三是最后一项导致受到政策制约的贷款、过户的时间在系争合同(包括定金协议)签订之前;四是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为;五是买受人在政策发布后及时告知出卖人(以3日为宜),并要求解除合同。符合上述全部五个要件的,方可调整违约责任,具体调整尺度可以个案掌握,鉴于上海市当前“二手房”买卖合同通常约定的合同解除违约金为合同标的金额的20%,建议一般情况下以一半为宜,但并不免除当事人迟延履行的违约责任,定金合同按照定金罚则处理;对于买受人主观存在过错,如不积极告知贷款情况,未及时提出解除合同,拖延履行合同,后又提出解除合同的,应按照合同违约责任处理。合同签订在政策发布后的,买受人应按照合同承担违约责任。

第二,对涉“限购令”案件的处理:

针对 “一手房”,可免除买受人责任;针对“二手房”,符合以下要件的,可以免除买受人导致合同解除的违约责任,但出卖人可举证证明其实际损失,由买受人赔偿:一是合同签订的时间在政策发布之前;二是最后一项导致受到政策制约的过户的时间在系争合同(包括定金合同)签订之前;三是买受人不存在导致其遭遇政策限制的迟延履行行为;四是买受人在政策发布后及时告知出卖人(以3日为宜),并要求解除合同(定金合同按照定金罚则处理);合同签订在政策出台后的,严格按照合同约定处理,买受人应承担合同解除的违约责任(出卖人明知的情形除外)。 


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林长宇 上海刑事律师 律师执业证书号码:13101201010601957

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