徐永杰与沈阳华利房产开发经营有限公司等商品房销售合同纠纷上诉案

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

(2014)沈中民二终字第1333号

　　上诉人（原审原告）：徐永杰。

　　委托代理人：张鸣飞。

　　委托代理人：王春丽。

　　被上诉人（原审被告）：沈阳华利房产开发经营有限公司。

　　法定代表人：张涛，该公司总经理。

　　委托代理人：张晨光。

　　被上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理公司沈阳办事处。

　　法定代表人：阚惠民，该公司总经理。

　　委托代理人：李宗胜，辽宁安行律师事务所律师。

　　被上诉人（原审第三人）：沈阳溢洋贸易有限公司。

　　法定代表人：王晓蓉，该公司总经理。

　　委托代理人：张勇，辽宁正直律师事务所律师。

　　上诉人徐永杰因与被上诉人沈阳华利房产开发经营有限公司（以下简称“华利公司”）、中国长城资产管理公司沈阳办事处（以下简称“长城资产”）、沈阳溢洋贸易有限公司（以下简称“溢洋贸易”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第01462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月11日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员李妍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年6月23日公开开庭审理了本案，上诉人徐永杰的委托代理人张鸣飞、王春丽、被上诉人华利公司的委托代理人张晨光、被上诉人长城资产的委托代理人李宗胜、被上诉人溢洋贸易的委托代理人张勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院审理查明：2003年12月18日，徐永杰（买受人）与华利公司签订商品房房屋买卖合同一份，约定徐永杰购买位于沈阳市和平区和平北大街28号第1幢9单元（层）2号房屋，建筑面积217.16平方米，价款为998，936元。合同第六条约定付款方式为一次性付款，第七条约定了买受人逾期付款的违约责任。但对于房屋的交付期限及出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记的约定等内容均未做出约定。同日，华利公司为徐永杰出具收款收据一份，写明收房款998，936元，未开具正式发票。

　　原审法院另查明，2001年，华利公司因开发华利大厦，向中国工商银行常德支行借款五笔合计7800万元，并用华利大厦办理在建工程抵押，在沈阳市房产管理局办理了在建工程抵押登记；2002年，华利公司向中国工商银行南京街支行流动资金贷款1000万元。2005年7月15日中国工商银行辽宁省分行与长城资产签订《债权转让协议》，约定将上述债权及相应利息转让给长城资产。

　　2009年5月，长城资产作为原告诉至辽宁省高级人民法院，要求华利公司偿还贷款本金8800万元及利息20，074，930.79元（此利息暂计至工行债权转让之日）；判决对华利公司的抵押物享有优先受偿权。省法院经审理判决如下：一、华利公司于本判决发生法律效力之日起15日之内偿还长城资产欠款本金8800万元及利息；二、长城资产对华利公司的抵押物（位于沈阳市和平区和平北大街28号华利大厦其中建筑面积16133.742平方米房屋）在7800万元本金及利息范围内享有优先受偿权。判�生效后，长城资产申请执行，辽宁省铁岭市中级人民法院裁定将被执行人华利公司所有的位于沈阳市和平区和平北大街28号的“华利大厦”裙楼1-5层、主楼7-9层、25层25-1、25-2、25-3房产作价6391.5432万元，交付申请人长城资产抵偿债务。

　　2012年11月28日，长城资产与溢洋贸易签订债权转让协议，约定长城资产将享有的借款人华利公司名下本金为捌仟捌佰万元的贷款债权转让给溢洋贸易。

　　徐永杰于2013年7月22日诉至原审法院，请求判令华利公司履行****义务，本案诉讼费用由华利公司承担。

　　原审法院认为，徐永杰购买的华利公司开发的房产有在建工程抵押，现经判决确认长城资产对华利公司的抵押物在7800万元本金及利息范围内享有优先受偿权，辽宁省铁岭市中级人民法院已经裁定华利公司将本案诉争的房产交付长城资产抵偿债务，徐永杰虽与华利公司签订房屋买卖合同，但并不能对抗法院已经生效的判决裁定，现徐永杰要求华利公司及长城资产协助****的请求无法实现，原审法院对徐永杰的诉讼请求不予支持。徐永杰主张其具有优先权，无法律依据，原审法院不予支持。《中华人

　　民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回原告徐永杰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐永杰承担。

　　宣判后，上诉人徐永杰不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，确认沈阳市和平区和平北大街28号1幢7单元2号房屋归上诉人所有，并判令被上诉人履行****义务；涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。上诉理由：在银行或其他债权人的一般抵押权与购房者的权益发生冲突时，应优先保护已交付商品房全部或大部分购房者的消费者的权益。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）的规定：建筑商的优先受偿权优于一般抵押和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者的权益优于建筑商的优先受偿权。

　　被上诉人华利公司辩称：没意见。

　　被上诉人长城资产辩称：一、最高人民法院的司法解释规定了建设工程价款优先于抵押权受偿。本案没有建设工程价款优先受偿权问题。上诉人与华利公司之间的合同属无效合同。二、本案整体债权转让给溢洋公司并经法院裁决执行，上诉人应通过执行异议程序主张权利。三、本案已过诉讼时效。四、本案存在虚假诉讼。五、上诉人增加确认房屋归其所有的内容，超出了一审请求范围。

　　被上诉人溢洋贸易辩称：同被上诉人长城资产意见。

　　本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。

　　另查明：2012年8月22日辽宁省铁岭市中级人民法院作出（2009）铁执字第121号执行裁定书，内容为：一、将被执行人华利公司所有的位于沈阳市和平区和平北大街28号的“华利大厦”裙楼1-5层、主楼7-9层、25层25-1、25-2、25-3房产作价6391.5432万元交付申请人执行人长城资产抵偿债务；二、终结（2009）辽民二初字第22号民事判决书的本次执行程序，待发现被执行人有财产可供执行时，申请执行人可再次向该院申请执行，且不受申请执行期间的限制。

　　上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、（2009）辽民二初字第22号民事判决书、（2009）铁执字第121号执行裁定书、债权转让协议及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。

　　本院认为：《根据中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，依据已生效的2012年8月22日的（2012）铁执字第121号执行裁定书内容，本案争议房屋已被裁定交付长城资产抵偿债务，现上诉人以其与华利公司签订的商品房买卖合同为由，要求华利公司履行****义务，系基于债权请求权而主张，不能对抗生效法律文书确认的物权效力，故原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。

　　关于上诉人提出本案应适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关规定的主张。因该批复是针对建设工程承包人优先受偿权有关问题的规定，而本案不存在建设工程承包人优先受偿权的情形，不存在适用该司法解释的问题，故对上诉人该主张，本院不予采信。

　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费100元，由上诉人徐永杰负担。

　　本判决为终审判决。

审　判　长　　刘冬

审　判　员　　李妍

代理审判员　　相蒙<; span="">

二〇一四年七月八日

书　记　员　　王鑫

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。