二手房买卖合同纠纷

案情介绍

2010 年12月23日，卖方刘先生与买方李小姐签订《某市二手房买卖合同》，将自有某市某房产以75万元的价格购卖予李小姐。合同约定，李小姐在签约当日付足定金一万元，具体由买方将首期款（不含定金）七万元于2010年12月29日之前付至指定的监管银行和监管账户，余款按揭支付，卖方须于签署合同之日起五日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，双方于银行出具按揭承诺或赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订《某市二手房买卖合同》，买方逾期交付超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；卖方逾期交付超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返回买房已支付的定金，同时对其他事项进行了详细的约定。在李小姐履行了合同义务后，刘先生却要求提高房价，否则拒绝交付房屋，且未按约办理赎楼手续并注销涉案物业的抵押登记。

律师分析

这是一个二手房买卖合同纠纷，是双方买卖房屋意思表示真实，合同内容不违反法律禁止性规定，应视为有效合同。卖方李小姐已经按照合同约定完成了相应义务，卖方刘先生理应按照合同约定履行相应的交房义务，但是刘先生却违背了合同的相关约定，构成违约。在买卖过程中，一旦卖方有毁约迹象，买方应及时委托律师积极有效地收集相关证据材料，并依法及时提起诉讼并采取诉讼保全措施，以防卖方转移财产导致胜诉后执行不能。违约金条款在签订合同时，应受到买卖双方的高度重视，任一方不能指望违约后再来规避该条款，即使违约金数额较大。如本案，违约金条款合法有效，买方可以选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金也可以选择双倍返回买方支付的定金。因此，李女士有权要求刘先生在无法履行交房的义务前提下，解除合同，返还定金，支付违约金。

相关法律条文

    1.《中华人民共和国合同法》第四十四条　依法成立的合同，自成立时生效。

    2.《中华人民共和国合同法》第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

    当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

    当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

    3.《中华人民共和国合同法》第九十三条　

当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

    4.《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

    5.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。