约定解除合同的情形

【案情介绍】

2014年8月21日，陈某、××房产有限公司签订《定金合同》《××家园定金合同补充协议》，约定：1、陈某向××房产有限公司预订××市××路133弄××家园29号9层、10层房屋，合同价10910000元，付款方式为分期付款并约定了付款期限；2、合同签订时，陈某支付定金50万元，作为双方订立商品房出售合同的担保；3、2014年9月20日，双方签订《××市商品房出售合同》；4、陈某若拒绝签订商品房出售合同的，无权要求返还定金；5、在签订商品房出售合同时，因面积误差处理，房屋交付，房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款存在分歧不能协商一致的情况下，××房产有限公司应全额返还陈某已支付的定金。定金合同签订后，陈某向××房产有限公司支付了定金50万元。2014年10月1日，××房产有限公司向陈某发函，要求××房产有限公司于10月7日前至××房产有限公司处完成签约，否则将没收陈某支付的定金。同年10月9日，陈某向××房产有限公司发函，提出其所订购的房屋不符合陈某的朝向需求，并要求××房产有限公司同意陈某退房。××房产有限公司在收到陈某上述函件后，于同年10月18日发函陈某，告知其可酌情为陈某安排换房，并再次要求陈某于同年10月31日前与××房产有限公司完成签约手续。期间，××房产有限公司为陈某提供的其他房屋供陈某挑选，但陈某均未接受，双方亦未于2014年10月31日前完成商品房出售合同的签订。

【律师分析】

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房屋买卖系重大财产处分行为，作为购买人的陈某，理应合理审慎的做出购买的决定。而陈某在验看其所欲购买的房屋后，与××房产有限公司就购买系争房屋签订《定金合同》、《定金合同补充协议》，双方即应按约履行。现陈某以房屋朝向与其预期不符为由未于约定期限与××房产有限公司签订商品房出售合同，确有不当。××房产有限公司在陈某逾期未与其签约的情况下，给予陈某合理的期限继续履约，无不妥。后陈某向××房产有限公司提出对系争房屋朝向的相关意见，××房产有限公司表示可另行提供房源供陈某进行选择，在此情况下，可视为双方对定金合同约定的标的物发生了变更，在双方未就标的物等事项达成一致的情况下，陈某未再与××房产有限公司签约，并不构成违约。双方就买卖本案系争房屋无法达成一致，双方签订的《定金合同》《××家园定金合同补充协议》可以解除。合同解除后，陈某可以要求××房产有限公司退还定金。

【相关法律条文】

《中华人民共和国合同法》：

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。