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林长宇律师，中华律师协会会员，现为北京盈科（上海）律师事务所律师。执业以来一直致力于房地产法律领域的研究及实践，擅长：房地产纠纷、建筑工程纠纷、二手房交易纠纷、国有土地转让纠纷、拆迁补偿纠纷、离婚房产分割纠纷等辩护工作。是典型的学者型律师。
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房屋买卖合同纠纷二审胜诉判决
| 上海市第一中级人民法院 | ||
| 民事判决书 | ||
| （2015）沪一中民二(民)终字第969号 | ||
| 上诉人（原审被告）夏航。 上诉人（原审被告）张华。 被上诉人（原审原告）WeiFang（中文名方兆伟）。 委托代理人赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。 上诉人夏航、张华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第6856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人夏航、张华，被上诉人WeiFang（中文名方兆伟）的委托代理人谢冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，案外人夏A、丁某系夏航、夏B父母。案外人夏B系夏航的姐姐。WeiFang（中文名方兆伟）与夏B系夫妻关系。 2003年，夏航、张华与A公司签订《上海市商品房预售合同》，约定夏航、张华购买上海市浦东新区***弄24幢202室房屋（以下简称系争房屋），房屋总价款为人民币（以下币种相同）788,314.60元，支付方式为2003年8月21日前支付158,314.60元，剩余的房款63万元通过银行贷款方式支付。2004年12月30日，夏航签订了房屋交接书，取得了系争房屋。 2003年9月7日，夏航、张华与银行就系争房屋签订《个人住房贷款借款抵押合同》，夏航、张华将系争房屋抵押给银行，贷款63万元。用于偿还贷款的银行账户（以下简称夏航名下的银行账户）开户行为银行，户名为夏航。从2003年11月至2003年12月，该银行卡共计存入8,200元。之后，连续数月没有存入钱款用于还贷。2004年3月开始，WeiFang（中文名方兆伟）往夏航名下的银行账户陆续偿还贷款，之后的贷款均由夏航偿还。 2005年7月，夏航（甲方）与WeiFang（中文名方兆伟）（乙方）签订了《房屋转让协议》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方；自转让日起，乙方将拥有系争房屋的所有权以及与此相关的所有其他权益；甲、乙双方就转让条件进行清算、交割；自转让日起，甲方将不再得到乙方任何形式的补偿；乙方将承担归还剩余的购买系争房屋的银行贷款的义务；甲方同意在乙方认为方便的时候陪同乙方到相关部门办理房屋产权过户手续。见证人为夏B。 2005年开始，系争房屋由WeiFang（中文名方兆伟）及其家人夏B居住使用至今。 2008年1月，WeiFang（中文名方兆伟）提前清偿了所有的银行欠款。之后，系争房屋上设定的抵押登记涤除，现系争房屋登记在夏航、张华名下。 2014年，夏航、张华起诉夏B，要求夏B搬离系争房屋，案号为（2013）浦民一(民)初字第45002号。该案正在审理过程中。 审理中，夏航、张华否认《房屋转让协议》上“夏航”的签名为夏航本人所写并申请鉴定。法院委托鉴定中心（以下简称鉴定中心）进行笔迹鉴定。鉴定中心认为《房屋转让协议》上“夏航”的签名系夏航本人所写。鉴定费20,630（包括交通费、鉴定人员出庭误工费）由夏航、张华预缴。WeiFang（中文名方兆伟）与夏航、张华对鉴定意见均无异议。夏航、张华认可《房屋转让协议》上“夏航”的签名为夏航本人所写。夏航、张华自愿承担鉴定费用。 WeiFang（中文名方兆伟）提交了丁某于2003年8月9日向夏航汇款10万元的凭证，证明夏航、张华购房的首付款中有10万元来源于丁某的汇款，其中5万元是WeiFang（中文名方兆伟）出资，另外5万元是丁某出资，后来WeiFang（中文名方兆伟）又给丁某5万元，因此该10万元可以视为全部为WeiFang（中文名方兆伟）出资。夏航、张华认可证据真实性，但是认为该10万元与WeiFang（中文名方兆伟）无关，10万元是丁某赠予夏航的。 WeiFang（中文名方兆伟）提交了夏航、张华用于购买系争房屋的《上海市商品房预售合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《个人住房贷款借款抵押合同》、发票、房屋产权证、夏航名下用于偿还贷款的存折等证据原件，证明夏航、张华将相关购房资料原件交付WeiFang（中文名方兆伟）。夏航、张华认可证据真实性，夏航、张华主张上述的大部分购房资料原本放在系争房屋的保险箱内，系WeiFang（中文名方兆伟）擅自拿走；房产证是夏航、张华借给WeiFang（中文名方兆伟）办理暂住证的。 WeiFang（中文名方兆伟）提交了夏航的父亲（夏A）、母亲（丁某）共同出具的情况说明。该情况说明载明，夏航、张华2003年购买房屋支付首付款时，丁某汇款10万元给夏航作为部分首付款；汇款的10万元，WeiFang（中文名方兆伟）出资5万元，丁某出资5万元；2004年2月，夏航因无力偿还银行贷款，银行要求处理房屋，夏航请求姐姐（即案外人夏B）及姐夫即本案WeiFang（中文名方兆伟）买下系争房屋；经多次协商，WeiFang（中文名方兆伟）同意买下系争房屋；后来，夏航致电其父母称系争房屋已经转让给姐姐、姐夫，与房屋有关的所有资料也转交给了WeiFang（中文名方兆伟），并称WeiFang（中文名方兆伟）支付了夏航7万元现金；之后的购房贷款都是WeiFang（中文名方兆伟）在偿还，直到2007年底提前清偿了贷款；同年，WeiFang（中文名方兆伟）将夏A、丁某出资的5万元退还；夏航经济困难，夏A、丁某还给予资助；因夏航经常说谎，夏A、丁某劝说WeiFang（中文名方兆伟）与夏航签订书面协议确认事实，后来2005年的时候，双方签订了《房屋转让协议》。夏航、张华认可情况说明是夏A、丁某本人所写，但否认情况说明中陈述内容的真实性，夏航主张其与父母关系不好，父母偏袒夏B和WeiFang（中文名方兆伟）。 夏航、张华没有提交证据。 原审认为，WeiFang（中文名方兆伟）与夏航、张华之间是否存在买卖房屋的真实意思表示，系本案争议焦点。首先，关于买卖合同的订立。《房屋转让协议》系夏航本人签名确认，并载明系争房屋出售给WeiFang（中文名方兆伟），房款已经结清，WeiFang（中文名方兆伟）只需偿还夏航名下的银行贷款，无需再另行支付夏航其他形式的补偿。此节事实，还有夏航父母的情况说明佐证。WeiFang（中文名方兆伟）主张《房屋转让协议》系双方对2004年口头转让协议的书面确认，法院予以采纳。其次，关于代理权。相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。夏航、张华亦自认于2004年离婚时约定系争房屋归夏航所有。房屋出售给WeiFang（中文名方兆伟）后，由WeiFang（中文名方兆伟）及其家人于2005年开始使用至今，夏航、张华直到2014年才通过诉讼的方式提出异议。WeiFang（中文名方兆伟）主张其有理由相信夏航有权代表张华出售房屋的意见，法院予以采纳。最后，关于买卖合同的履行。系争房屋的原始购房资料以及房屋产权证等均由WeiFang（中文名方兆伟）持有。夏航名下的购房贷款，基本由WeiFang（中文名方兆伟）在偿还，且WeiFang（中文名方兆伟）在2008年1月提前清偿了贷款。系争房屋从2005年开始，由WeiFang（中文名方兆伟）及其家人居住使用至今。可见，除产权过户外，买卖合同的大部分内容已经履行完毕。夏航、张华主张实际是将系争房屋租给WeiFang（中文名方兆伟）使用，就双方存在租赁关系，夏航、张华未能举证，法院难以采纳。综上，法院认为出售系争房屋为夏航、张华的真实意思表示。夏航、张华主张签订合同存在欺诈、乘人之危、胁迫等情况，缺乏依据，法院难以采纳。 关于诉讼时效。合同约定甲方同意在乙方认为方便的时候陪同乙方到相关部门办理房屋产权过户手续。合同并未约定明确的过户时间，夏航、张华辩称WeiFang（中文名方兆伟）的主张已过诉讼时效，缺乏依据，法院不予采纳。 现系争房屋登记在夏航、张华名下，WeiFang（中文名方兆伟）已经付清了房款，WeiFang（中文名方兆伟）主张依据有效合同要求夏航、张华配合办理系争房屋过户手续，于法有据，法院予以支持。 原审法院审理后于2015年1月16日作出判决：被告夏航、张华应于判决生效之日起七日内协助原告WeiFang（中文名方兆伟）将上海市浦东新区***弄24幢202室房屋过户至原告WeiFang（中文名方兆伟）名下。案件受理费11,718元，财产保全费5,000元，共计16,718元，由被告夏航、张华共同负担；鉴定费20,630元，由被告夏航、张华共同负担。 判决后，夏航、张华不服，上诉至本院称，其与被上诉人WeiFang（中文名方兆伟）不存在系争房屋的买卖关系，被上诉人称支付10万元房款给上诉人的父母，但上诉人未委托父母收取房款。系争房屋的贷款除去8,200元都是被上诉人归还，被上诉人以还贷的方式支付房屋租金。上诉人与被上诉人签订过系争房屋的租赁合同，合同时限是2005年至2007年，由于被上诉人于2007年底将系争房屋的贷款付清，故不再续订租赁合同。双方口头约定系争房屋出租到房屋动迁时，但上诉人在房屋要动迁时提出让被上诉人搬离，被上诉人未搬离。本案是合同纠纷，被上诉人起诉已过诉讼时效。 被上诉人WeiFang（中文名方兆伟）辩称，其不同意上诉人夏航、张华的上诉请求。上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》合法有效且除系争房屋的产权过户之外，《房屋转让协议》的大部分内容已经履行完毕。由于上述协议中未约定明确的过户时间，且从相关信件的内容来看，上诉人与被上诉人仍就《房屋转让协议》的履行问题多次进行沟通和交涉，故本案没有超过二年的诉讼时效。被上诉人与上诉人签署过房屋租赁合同，但该合同仅用于被上诉人办理外国人国内就业与居住证使用，合同并未实际履行。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。 本院另查明，夏航、张华起诉夏B的案号为（2013）浦民一（民）初字第45002号案件已于2014年10月22日结案。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人夏航、张华主张其与被上诉人WeiFang（中文名方兆伟）之间为房屋租赁关系，双方口头约定系争房屋出租到房屋动迁时，被上诉人对此予以否认，且上诉人自认双方签订的房屋租赁合同截止期为2007年，上诉人亦未举证证明租赁合同得到实际履行，故对其主张，本院难以采信。根据在案事实，上诉人与被上诉人于2005年签订《房屋转让协议》，被上诉人及其家人于同年居住系争房屋至今，又系争房屋的贷款基本上由被上诉人予以归还，且系争房屋的相关购房资料原件均由被上诉人持有，上诉人对此未能作出合理解释，故本院采信被上诉人的主张，认定本案双方当事人之间存在系争房屋的买卖关系。鉴于被上诉人已经履行完毕《房屋转让协议》的相关义务，上诉人理应配合被上诉人办理系争房屋的过户手续。至于诉讼时效，上诉人未举证证明被上诉人具体于何时主张要求办理系争房屋的过户手续而上诉人予以明确拒绝，且《房屋转让协议》约定上诉人同意在被上诉人认为方便的时候陪同被上诉人到相关部门办理房屋产权过户手续，原审据此认定被上诉人要求过户的主张未过诉讼时效，并无不当，应予维持。上诉人夏航、张华的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币11,718元，由上诉人夏航、张华负担。 本判决为终审判决。 | ||
| 审 判 长 | 陈懿欣 | |
| 代理审判员 | 潘俊秀 | |
| 代理审判员 | 翟从海 | |
| 二○一五年六月五日 | ||
| 书 记 员 | 周 益 | |
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