郑州市房屋登记条例的亮点

　2月22日，郑州市政府召开了《郑州市房屋登记条例》(下简称“条例”)新闻发布会，就车库等公用配套设施所有权归属等问题进行了阐述。该“条例”自2012年1月1日起施行。

　　背景 郑州市区累计登记房屋面积21590万平方米

　　2月22日，郑州市政府就《郑州市房屋登记条例》召开了新闻发布会。

　　郑州市房管局党委书记攀少楠介绍说，截至2011年底，郑州市市区累计登记房屋面积21590万平方米，发放房屋所有权证132万本，房屋他项权证60万本;县(市)、上街区累计登记房屋面积近6000万平方米，发放房屋所有权证42.5万本，房屋他项权证9.5万本。

　　近些年来，每年平均发放房屋所有权证12万本左右，房屋他项权证9万本左右。

　　随着市场经济和房地产业的飞速发展，房屋登记领域也出现了一些不容忽视的新问题。如住宅小区配套建设的中小学校、幼儿园、会所、游泳馆等非住宅房屋登记，作为重要融资渠道的房屋抵押及最高额抵押登记，以及在房屋使用过程中产生的地役权登记等，在实际执行过程中容易出现矛盾或纠纷。

　　此次出台的“条例”，是对2003年12月17日颁布实施的原条例废旧立新式的修订，也是为了更好地贯彻落实《物权法》，解决房地产业发展过程当中产生的登记问题，适应社会和公众对房屋登记工作的实际需要。

　　亮点1 开发商不给办房产证，业主可自己去房管局办

　　案例：2010年10月，一匿名网友反映说，自己在郑州北环路购买了一套商品房。购房合同上写的是“270日内”办理房产证，但现在约定时间早已过去，开发商依然以种种借口拖延不办房产证。房产证办不下来，就无法办理户口，这给其工作和生活带来了很多困难。

　　条款：“条例”第一章第7条第3款规定，已办理初始登记的房屋，房地产开发企业未按合同约定办理转移登记，购房人能够提供已按合同规定履行应尽义务的有效证明的，可单方申请办理转移登记。

　　郑州市房屋产权登记发证中心主任助理赵遂根：房地产开发商办理了初始登记后，如果购买人能证明自己已履行合同义务，付清房款，且房地产开发商拒绝办理转移登记，可由购买人单独到房管局申请办理转移登记。

　　亮点2 公用配套设施如计入公摊，所有权归全体业主

　　案例：2005年前后，新乡的许先生在当地买了套房子。吸引他买房的原因之一，就是开发商宣称的全市首推架空车库。[page]

　　但这些架空车库所有权究竟归谁?

　　开发商认为这是独立的钢筋水泥建筑，且独立于住宅建筑成本之外，应归开发商所有;而业主则认为既然全体业主共同拥有小区的土地使用权，那么在小区土地上建的车库当然属于业主。

　　条款：“条例”第三章第25条规定，新建商品房初始登记时，根据规划和居住区公建配套标准建设、未计入共用建筑面积进行分摊的房屋，符合登记条件的，登记为房地产开发企业所有;物业服务用房、共有设施设备用房及其他依法属于全体业主共有的房屋，符合登记条件的，登记为全体业主所有。

　　郑州市房屋产权登记发证中心主任助理赵遂根：幼儿园、会所、地下车库等公用配套设施，在2007年的《物权法》中，只是原则性提到“谁投资，谁受益”，这次“条例”进行了细化，提出上属配套设施，如果纳入公摊面积，所有权归全体业主所有。

　　亮点3 符合条件的未出售房屋，房产商可用于抵押融资

　　条款：“条例”规定，新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记。

　　郑州市房屋产权登记发证中心主任助理赵遂根：以前，房子竣工后，通过各项验收，房产商即可到房管局登记，领取初始登记证，持该证可出售商品房，但房子不得用作抵押。

　　“条例”发布后，房子竣工通过各项验收，且已获得预售证明，到房管局办理初始登记时，可以直接拿到房屋所有权证，持有该证可将未出售的房子用作抵押贷款，方便房产商快速融资、回笼资金。

　　对话 “异议登记”可解决离婚房产纠纷

　　记者：房子登记在夫妻一人名下，如果发生离婚纠纷，“条例”有解决纠纷的相关规定吗?

　　郑州市房管局党委书记攀少楠：根据《婚姻法》第18条、19条的规定，夫妻关系存续期间的财产，并不能全部视作夫妻共同财产。

　　如果夫妻任意一方发现，属于共同财产的房子，只登记在一方名下，可按照“条例”申请异议登记，房屋所有人在15日内，将不能对房产进行交易、转移、抵押。若交易、转移、抵押正在进行中，也可终止。申请异议的一方可在15日内，提起民事诉讼，保障自身权益。

　　“预告登记”可防止一房两卖

　　记者：“条例”中“预告登记”单独成章，这对购房人和开发商分别意味着什么?[page]

　　攀少楠：“条例”用6条内容对预告登记进行阐述，这是《物权法》创设的一种新的不动产登记类型，涉及房屋所有权和抵押权。当事人签订买卖房屋或其他不动产物权协议后，为保障将来实现物权，按照约定可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　这些新设定的内容，主要为避免开发商一房多卖，双方签订合同时，要先把商品房预告登记，才能办理房款按揭，这也能保护购房人权益，也从制度上避免一房两卖、多卖。

　　创新 申请初始登记时应提交竣工验收备案证明

　　攀少楠介绍，与原条例相比，此次颁布的“条例”，在结合郑州实际的基础上实现了14项制度创新。

　　一是明确了房屋登记机构对申请登记事项的公告期限，为30日;

　　二是为了保护购房人的权益，明确在开发商已经办理房屋初始登记后怠于履行转移登记义务、而购房人可以证明自己已经按照合同约定履行完义务时，购房人可单方申请房屋登记;

　　三是明确了按份共有人处分本人所拥有份额房产申请登记的办法;

　　四是明确了处分被监护人房屋时，监护人应提供经公证的保障被监护人利益的证明;

　　五是明确了权属争议在民事诉讼、仲裁或者行政处理中的房屋，房屋机构可以不予登记;

　　六是明确了房屋登记以后具体发放《房屋所有权证》、《房屋他项权证》和《登记证明》的方式;

　　七是明确在申请初始登记时应提交竣工验收备案证明;

　　八是对于住宅小区配建的非住宅房屋如何登记进行了明确;

　　九是明确了行政事业单位、国有企业转让房产时应提交何种批准文件;

　　十是在房屋已经灭失而房屋权利人未申请注销登记时，登记机构可以直接代为办理注销登记，以使登记结果与房屋实际状况相一致;

　　十一是明确了办理房屋转让预告登记的所需材料，为二手房交易的买受人提供了保护手段;

　　十二是进一步明确了办理更正登记的程序，更加便于操作;

　　十三是明确了异议登记后的处理措施、相关各方的权利义务，可以更加合理地保护各方利益;

　　十四是明确了申请人提交的材料被撤销或裁定无效、发现房屋登记机构工作人员违反法律规定办理登记时，房屋登记机构可以撤销登记。

　　小知识 房屋他项权证

　　是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。在房产买卖中，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人等内容。

　　根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。