商业地产流行定位

 也许星期天你陪家人去王府井百货，除了能买到心仪的商品外，还能享受到舒适的购物环境带来的内心喜悦；或许你于闲暇时约上好友逛新都汇购物中心，购物、消费并不是唯一的目的，体验搜索、选择商品过程中的乐趣，感受时尚商业街的消费氛围也是此行的重要内容。 

 数据显示，我国一些大城市商业街的客流有６５％以上（这个数字还在不断升高）是为了娱乐、旅游和休闲，仅三成多的人是专为购物而来。时至今日，人们选择商场、商业街时，并不仅仅考虑购物，更多地关注自己购物时的心理需求、情感需求，是否愉悦，是否是自己喜欢的风格类型，是否有自己喜爱的附加配套设施等显得很重要。比如，不少人比较喜欢到有休闲长椅、有景观、空气好、不太吵闹的商业街里购物，尽管它的商品价格可能贵一点，但是它能让你享受到舒服、愉快的购物环境。没错，体验式消费已经悄悄地走进了我们的生活。

　　什么是体验式消费

　　所谓体验式消费，就是商业街、商场在建筑设计、景观配套及业态组合等方面营造出一种新鲜的、有特色的、有吸引力的消费氛围，使消费者在消费过程中感受到愉悦的精神享受。具有体验式消费特征的商业街、商场不仅能满足人们传统的物质需求，还能满足人们放松精神、愉悦身心的精神需求。

　　体验式消费的特点就是重在体验，重在情感消费，购物可以，不购物也可以，到咖啡厅喝杯喜欢的咖啡，到ＫＴＶ唱支自己最拿手的歌，到五星级影院看一场动人的电影，甚至只是到商业街、商场内随意逛逛，放松一下紧张的神经，感受一下时尚气息，随意浏览一下商场内最新的商品与消费形式，并不以购物、消费为专门目的。

　　体验式消费缘何风靡

　　经济学家认为，“体验”是继“生产”、“商品”、“服务”之后的第四个发展阶段，业界还有人称体验式消费是商业街区的“第四代商业模式”。

　　北京中坤投资集团的黄怒波是以这一模式为核心的“新商业运动”的倡导者。该模式表现出来的是一种城市生活休闲中心，不仅要满足大众的物质需求，更要着眼于满足大众日益增强的精神和文化需求。

　　可以说，目前我国许多城市（包括洛阳）近两年新开发的商业地产（包括商业街、大型购物商场等业态）大都定位于体验式消费模式。该模式的特征是集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体，并建有景观广场等配套设施，业态组合科学，特色鲜明，吸引力大。

　　业内人士认为体验式消费的畅行有以下原因：一是市民可支配收入大幅增长，消费理念和消费方式随之改变。人们富裕以后，购物、消费时不再仅仅关注商品本身，而是越来越注重购物、消费时的环境、心情与感受。二是竞争的需要。商业地产的成败在于经营，而经营的成败在于能否吸引并留住客户。随着市场的发展，人们已从纯物质消费渐渐转向了物质消费和精神消费并重。作为商业经营的载体，商业地产必须转型、升级。只有对客户进行有效的消费引导，满足消费者难忘的、愉悦的、有别于其他商场的消费体验，才能提升客户的忠诚度，在竞争中胜出。三是人性化的需要。商业街、商场的建设最终是要满足人们的购物、消费需求，因此本着以人为本的原则，它一定要随着客户内心需求的变化而变化。

　　商业地产如何与体验式消费对接

　　商业地产在建设、设计、商业规划时如何做，才能真正为客户提供一个良好的体验式消费天地呢？有关商业地产专业人士认为要做好以下几点：

　　要根据楼盘所在地段及市场需求定位业态品种。最好选区域内相对稀缺的业态品种，同时要符合该区域消费人群的身份特征及消费需求。体验式消费，客户要的是一种新鲜的、与众不同的消费体验、感受，因此稀缺的业态不仅具有竞争力，还具有较高的新鲜度。比如，珠江路商业街，因为周边是高档社区、高消费人群的聚集地，加上该区域又缺少一个大型的餐饮市场，因此它定位为餐饮一条街非常成功，诸多不同餐饮品牌的汇聚令消费者有多种不同的餐饮体验。

　　建筑设计要符合业态规划布局的要求。商业地产的建筑设计非常重要，如层高太低会令客户感到压抑；每间品牌店过大或过小都会令客户感到不舒服；业态组合布局要合理。不仅要按经营业态合理分区，还要注意各业态之间的有效衔接。新都汇购物中心的业态布局就比较合理，任你购物、用餐、去奥斯卡五星级影院看电影，这里都能满足你，并会有一个不错的消费体验。

　　配套设计要符合客户购物舒适度、便利性的要求。空中连廊的数量与位置，垂直电梯、手扶电梯、步梯的数量与位置、大小与宽度，休闲长椅的数量与位置、甚至一个指示牌的大小等细节设计，都会影响客户的消费体验与心情。当然，便利性、舒适度是设计标准。

　　特色鲜明，突出个性。商业地产要想赢得市场与客户，增加体验式消费的深度，就一定要根据项目所处的地段、环境及自身特点等做些个性化的设计。比如，雅安新城定位为五星级太空主题酒店，独创的太空世界主题无疑能给入住酒店的外地客户留下深刻的印象，生意自然会锦上添花。再比如，波音ＫＴＶ产权量贩，为使消费者每次都有不同的消费体验，保持长久的新鲜度，将ＫＴＶ包房设计成４０多个国家和地区的不同风格，这样做，在洛阳的ＫＴＶ市场上肯定就有较强的竞争力。另外，洛阳国际商街四层定位为文化展览中心，一个商业地产项目能定期举办各类主题文化展，不能不说是一大创举，这个鲜明的特色将为它的体验式消费增加不少筹码。