房屋漏水业主如何维权索赔？

房屋漏水业主如何维权索赔？
[导读]楼上漏水造成装修损坏等问题，不仅给家居生活造成不便，处理起来麻烦很多。发生这些纠纷该怎么办？
楼上漏水造成装修损坏等问题，不仅给家居生活造成不便，处理起来麻烦很多。发生这些纠纷该怎么办？对此，本报特邀请两位律师为业主们厘清问题的本质，并总结出解决问题的方法流程，供广大业主们学习借鉴。
案例1.楼上水管破裂楼下住户遭殃

今年5月，一件烦心事让家住天庆嘉园小区的邵先生懊恼不已。由于楼上住户私自改装地暖造成管道破裂，水渗到楼下造成邵先生家饭厅严重漏水，整个屋内电路短路。邵先生多次找楼上业主商议，可对方声称漏水不是自家责任。几次后，竟然躲着不见人。无奈下，邵先生又找到物业公司。可物业公司表示，此纠纷只能两家协商解决，他们也没办法。就这样，拖来拖去，邵先生过了一个多月黑灯瞎火的生活。随后，经过多次投诉，物业公司找电工对邵先生家电路进行维修并答应协助解决问题。

案例2.楼上建生态园楼下成“泽国”

7月12日，家住新港城的李女士向记者反映：她家已经漏水好几天，多次向物业反映，可是却无人问津。7月14日早上，记者在李女士家看到，客厅、主卧、客卧和厨房都出现漏水，最严重的是两间卧室。卧室贴的墙纸已经被水浸泡得变了颜色，而桌子上面、衣柜里也全是斑斑水迹。李女士说，7月13日早上10时多就开始漏水，直接往外“喷水”，整个家里都在漏水。就连衣柜里面也全是水，晚上只能搭个简易帐篷睡觉。7月13日，李女士与物业找到楼上的住户，经过排查发现，原来是楼上卫生间的水阀坏了。楼上的住户是复式楼，他们在自家弄了一个生态园，最近老下雨，生态园上面也是积水，所以才会渗到李女士家。目前，李女士正在和物业寻找漏水原因，协商解决。

主持人：本报记者李升

嘉宾：甘肃金城律师事务所律师宋小方吴春燕

主持人：楼上住户装修、改造管线导致楼下业主房屋漏水，小区物业公司要不要承担责任？

宋小方：《物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。”如果业主遇到了此类问题，应该及时向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。

吴春燕：如果房屋漏水属于房屋质量问题，应该由开发商承担责任。案例中造成两家房屋损失前，如果物业管理公司已经进行了告知的业务，且本身也不属于质量问题，那么物业公司就依法履行了自己的管理义务，需要做的是积极协助和协调与相邻业主的关系，其不承担法律责任。根据《物业管理条例》的规定，物业管理单位的管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。房屋维修责任，“室内部分，由业主负责维修”，房屋损失属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修。

主持人：出租房漏水殃及邻居，业主需要承担责任吗？

宋小方：我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。对于邻居因为漏水而造成的损失，可以双方酌情商定，商定不成可以委托专业机构进行损失评估。业主也可以估计评估的数额赔偿邻居的损失。

吴春燕：此外，《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”这个问题还涉及到相邻权。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。

同时，《物权法》第八十五条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

主持人：发生漏水造成损失，责任方故意躲避不处理问题，受害方应如何处理？

宋小方：遇到此类问题，第一，如经鉴定，漏水因房屋质量不符合国家标准引起，在保修期内，受损害业主可要求开发商对房屋漏水进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。第二，如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。《物权法》第92条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”第三，如果漏水因楼下住户装修而导致，则楼下业主不能以此为由要求楼上业主赔偿。如果给楼上业主造成了损害，楼下业主还应承担民事侵权责任。第四，如果因房屋建筑防水材料自然老化而导致漏水，楼上、楼下业主应共同承担共有部分的维修责任。

如果楼上漏水，房子还在质保期内，又确信不是人为破坏的时，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派[最新消息价格户型点评]人来修补后，还是不行或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或直接将开发商告到法院。

吴春燕：如果漏水原因确为楼上造成，受损业主可向楼上或邻居讲清情况，提出修补要求及修补期间对自己造成损害的赔偿问题。如果邻居不配合或不及时修补的话，受损业主可根据《民法通则》第八十三条之规定，将争议提交到法院处理。如果邻居不理会法院的判决，受损方可以先自己请施工队进行修补，所花费的费用依据有关法律法规，再通过法院要求楼上邻居进行赔偿。并且，当楼上邻居不主动进行赔偿时，受损害方可以申请法院强制执行。

遇到此类问题一般处理程序如下，当发现自家楼上漏水时，可先找小区物业，让他们给出意见，或让他们去找楼上的邻居，进行协商修补。也可请社区干部和警察协助解决，并应做好拍照、录像留言等证据收集工作以便起诉至法院后于已有利。此外，如果是单位房，可以找单位进行协调解决。

主持人：购买的新房，遇到漏水、大面积起沙等问题，如何维权？

宋小方：根据城市房地产开发企业经营管理条例的规定，房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购房者提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，住宅质量保证书中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。正常情况各部位、部件的保修内容和保修期分别是：屋面漏水，保修3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏，保修1年；墙面、顶棚抹灰脱落，保修1年；墙面空鼓开裂、大面积起沙，保修1年；供热或供冷系统和设备保修1个采暖和供冷期；卫生洁具保修1年；灯具、电器开关保修六个月；其它部位、部件的保修由房地产开发企业和用户自行约定。保修期从房地产开发企业将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发企业免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求房地产开发企业承担赔偿责任（因用户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发企业不承担保修责任）。

吴春燕：入住后，经检验确属不合格，购房者有权退房，房地产开发企业除退还购房款本息外，还应支付一定比例的违约金。可以要求退房的情况：第一，房屋主体质量不合格。我国法律规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二，房屋质量导致严重影响使用。根据我国相关的司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。可见，对于主体结构质量问题，或者问题严重导致影响居住，比如顶层漏雨修了多次还是漏雨不能居住，使用不符质量标准的建筑材料致使隔音效果很差，影响了业主正常居住使用等问题，购房者可以退房。但是对于墙皮脱落、屋内漏水等由于工程质量而出现的问题，只能要求开发商承担维修责任，但不能因此而要求退房。

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上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）浦民一（民）初字第2938号

原告范春燕。

被告陈宝兴。

被告蔡引莲。

上列两被告的共同委托代理人王经国。

原告范春燕诉被告陈宝兴、蔡引莲财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2015年3月4日、5月20日公开开庭进行了审理。原告范春燕，被告陈宝兴、蔡引莲的共同委托代理人王经国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告范春燕诉称，原、被告系上、下邻居。2014年9月7日，原告发现其房屋的北卧室多处漏水，房间地面积水，后经小区物业公司等查明，系被告家中安装地暖过程中浇铸水泥时造成，致水渗漏至原告家中，原告放置在北卧室的12条棉花胎浸水。两天后，原告家中的主卧、次卧墙面多处出现裂缝；北卧室、客厅、走道天花板受潮起皱、装潢受损。此后，渗漏面积扩大，墙面裂缝和起泡遍及整套房屋。事发后，原告要求被告未解决此问题前不得再行施工，但被告置之不理，双方发生纠纷。后原告向居委、物业等反映情况，均未得到解决。由于被告的行为致使原告及家人精神上受到伤害，故向法院起诉，要求被告赔偿原告因房屋漏水所致的装潢受损修复费人民币28，000元、财物损失费人民币2，000元；赔偿原告在房屋修复期间在外租房费用人民币18，750元、搬场费人民币1，000元；赔偿原告精神损失费人民币1万元。

被告陈宝兴、蔡引莲辩称，2014年9月7日，上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室房屋铺设地暖时在水管上浇铸水泥时大面积积水，造成了原告房屋北卧室漏水，故愿意对原告房屋北房间装潢造成的损失进行修复或赔偿原告经济损失人民币3，000元；房屋漏水时对原告家中的棉花胎进行了保护，其愿意赔偿一条棉花胎，价格为人民币200元；因漏水仅在原告的北卧室，故仅对北卧室装潢受损进行修复，原告无需在外租房及搬家，故不同意赔偿租房费用及搬场费；另不同意赔偿原告精神损失费。

经审理查明，原告范春燕与被告陈宝兴、蔡引莲系邻居，双方房屋上、下相邻。2014年9月7日，两被告在上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室房屋铺设地暖，施工时在水管上浇铸水泥致房屋地面大面积积水，积水渗漏至原告北卧室天花板，造成了原告房屋北卧室漏水，原告放置在北卧室的部分棉花胎浸水。事发后，原、被告对赔偿意见不一，经当地居委调解未果，遂原告起诉来院。诉讼中，本院依原告的申请依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对原告房屋的受损部位修复费用进行鉴定，意见为：一、原、被告对涉案北房间顶部装潢修复无异议，经鉴定，该修复费用为人民币880元；二、原、被告关于北房间墙面、餐厅墙面及顶面、客厅东、南墙面及顶面、走道墙面部位的乳胶漆起壳及裂缝修复问题有异议。原告认为以上部位的装饰受损均为被告造成的，应在此次修复范围内，被告认为以上部位装饰受损并非被告造成，不应计入此次修复范围。经核实以上部位装饰修复费用为人民币6，048元，是否在修复范围属定性问题，由法院裁定。结论为：1、原、被告无异议部分修复费用为人民币880元；2、原、被告有异议部分共有1项，其具体事实和涉及金额均已调查清楚，请法院裁定。对此，原告认为鉴定报告的价格偏低，低于目前的市场价；被告对鉴定报告没有异议。

审理中，原告认为被告对房屋造成的损坏是不能割裂的，十几年来的损坏一直不断，故要求对房屋全部修复；被告认为本案中的漏水仅发生在北房间，故本案中被告愿意承担修复北房间的费用，现原告要求被告承担十几年来对原告房屋造成的损坏，原告应当另案诉讼；原告提供了其与立邦刷新服务签订的合同书及附件以证明上述房屋的修复费用为人民币25，000元，并提供了其购买棉花胎的发票，共计12条，每条价格人民币168元，从而主张财产损失费人民币2，000元；另称在房屋修复期间原告无法居住，故需在外租房2.5个月，以每月人民币7，500元计算，合计人民币18，750元，并需搬离房屋，需支付搬场费人民币1，000元；被告认为原告房屋修复时，为了保持北房间的一致性，被告愿意承担北房间的顶部及墙面的修复费用，故同意赔偿原告人民币3，000元，又考虑到原、被告邻里关系，被告愿意赔偿原告房屋修复费用人民币5，000元，棉花胎2条。因双方各执己见，致调解未成。

以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、受损照片、棉花胎发票，被告提供的照片5张以及鉴定报告、庭审笔录在案佐证。

本院认为，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。本案中，因被告家中积水并渗漏至原告家中，造成原告的财物受损，对此，被告理应承担民事责任；被告承担民事责任的方式为恢复原状或赔偿损失。根据原、被告的实际情况，本院认为以被告赔偿原告经济损失为妥；原告装潢受损修复费用已进行鉴定，鉴定部门根据双方有、无争议的受损部位出具了无争议部位的修复费用和有争议部位修复费用。对无争议部位的修复费用本院予以确认；对有争议部位修复费用是否确认，本院认为该纠纷系2014年9月7日被告房屋装潢不当引起，漏水部位在原告的北房间，故原告北房间的装潢受损修复，被告应予赔偿；对其余的房屋部位修复，原告称原告房屋装潢损坏系被告十几年不断损坏引起，对此，被告予以否认，原告亦未能提供证据证明其房屋餐厅墙面及顶面、客厅东、南墙面及顶面、走道墙面部位的乳胶漆起壳及裂缝系被告损坏房屋引起，故原告要求对房屋全部修复，本院不予支持；现被告同意原告房屋的修复费用人民币5，000元，尚属合理，本院予以准许；原告要求被告赔偿财物损失，根据事实及被告的确认，该费用由本院酌定为人民币336元；另原告要求被告赔偿在外租房费，该费用实际为住宿费，另原告又主张搬场费，上述两项费用原告虽未能提供相关的证据予以证实，但在房屋装修受损修复时原告会因此而支出相关费用，原告的请求符合法律规定，本院予以支持，但原告主张的费用过高，上述两项费用由本院酌定为人民币500元。综上，原告的经济损失合计人民币5，836元由被告赔偿；另原告主张精神损失费缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条、第一百三十四条的规定，判决如下：

一、被告陈宝兴、蔡引莲于本判决生效之日起十日内赔偿原告范春燕经济损失人民币5，836元；

二、驳回原告范春燕其余之诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1，293元，减半收取计人民币646.50元，由原告范春燕负担人民币596.50元，被告陈宝兴、蔡引莲负担人民币50元；鉴定费人民币1，000元，由被告陈宝兴、蔡引莲负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　树雄

二〇一五年六月十六日

书记员　　龚颖

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民法通则》

第一百零六条

……

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。

……

第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。

损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。

受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。

第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：

停止侵害；

排除妨碍；

消除危险；

返还财产；

恢复原状；

修理、重作、更换；

赔偿损失；

支付违约金；

消除影响、恢复名誉；

赔礼道歉。

以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

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上海市闸北区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）闸民三（民）初字第2930号

原告陈海平。

委托代理人徐冬梅。

被告上海国光物业管理有限责任公司。

法定代表人韩瑾。

委托代理人俞仁志。

原告陈海平与被告上海国光物业管理有限责任公司（以下简称“国光物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月6日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2013年12月30日、2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告陈海平委托代理人徐冬梅，被告国光物业公司委托代理人俞仁志到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人自愿协商，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。

原告陈海平诉称，其系上海市闸北区沪太路XXX号XXX室商铺（以下简称“系争商铺”）产权人，被告国光物业公司自2007年4月1日起对系争商铺所在小区提供物业服务。期间系争商铺漏水，原告多次向被告报修，但被告仅派人查看并不进行维修。之后原告多次向有关部门反映上述情况，有关部门均回复让被告国光物业公司进行维修，但被告却迟迟不履行维修义务，造成系争商铺漏水严重，损害商店物品，影响商店营业，给原告造成损失。并且被告未尽到对系争商铺的保安工作，造成系争商铺内商品遭窃，给原告造成损失。故起诉至法院，请求判令：1、被告赔某原告系争房屋维修费人民币（以下币种均为人民币）10，000元，损失16，000元，偷盗损失20，000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。

被告国光物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉请中要求被告赔某的维修费、损失及偷盗损失等费用，均没有相应凭证、损失的事实和赔某依据，并且未提供损失的具体构成。对于房屋的维修，有其一定的流程，业主需报物业公司或者业委会，可以申请维修基金，若属于自用部位，修理费用由业主自行承担；若是公共部位，可以动用维修基金。房屋渗漏发生在开发商向原告交房一年以后，原告属于参建方之一。原告对系争房屋没有进行过维修，并且装修时开进大型机器，对房屋结构造成损害，造成二楼以上房屋玻璃碎裂。2012年7月18日，原告报修后，被告方进行勘验，认为原告的报修不属于维修基金的维修范围，业委会也做了相应批复。另外，原告向案外人赔某的款项与被告无关。

经审理查明，原告系系争商铺产权人。2007年4月1日，被告与系争商铺所在小区上海市闸北区腾龙苑业主大会签订《物业服务合同》，约定由被告对腾龙苑小区进行物业管理，合同期限从2007年4月1日起至2010年3月31日。2010年3月，被告与腾龙苑业主大会签订《临时托管合同》，就腾龙苑小区物业管理服务事宜，腾龙苑业主大会委托被告临时托管，托管期限从2010年4月1日起至2011年6月30日。2011年7月，被告又与腾龙苑业主大会签订《物业服务合同》，约定从2011年7月1日起至2014年6月30日，由被告对腾龙苑小区提供物业管理服务。上述合同均对被告应承担的物业管理服务等事项均作了明确约定。

2013年6月18日的上海市公安局闸北分局彭浦镇派出所“接报回执单”载明：2013年6月16日晚上22时许，报警人陈振宽在闸北区沪太路XXX号香烟店关上店门，停业营业，报警人离开时门窗上锁的，6月17日早上4时40分有居民发现玻璃门的环锁被撬开，门开着，后报警人到店里，经过清点，放在店内柜台上白酒水井坊2瓶（价值1356元）、放在柜台抽屉内的2800元以及柜台内的各种品牌香烟合计95条（价值16045元）被窃，后报警。2013年6月25日，上海市公安局闸北区分局向陈振宽出具《立案告知书》一份，载明：2013年6月18日陈振宽被盗窃案一案，经审查，已经决定立案。

2011年6月18日，由腾龙烟酒店葛彩香向原告出具收条一张，载明：今收到沪太路XXX号房东房屋漏水损坏赔某腾龙烟酒店16，000元整。2013年9月12日，上海海螺服饰有限公司向原告出具收条一张，载明：今收到陈海红房东漏水损坏，影响我们营业，赔某人民币12，000元整。审理中，原告提交其为维修包含系争房屋内的三间商铺漏水等维修费用发票共计7张，其中3张手写发票分别为：1、上海苏家建材有限公司于2009年6月2日开具（发票号码XXXXXXXX），载明：沪太路XXX号、1055号甲、1057号、1057号甲，修补房顶漏、外墙裂缝、进口材料、人工费，金额共计8，000元；2、上海军清建材有限公司分别于2009年9月16日、2010年5月8日开具（号码XXXXXXXX、XXXXXXXX），载明：1055号甲、1057号甲修补屋顶漏水外墙裂缝进口材料及人工费，金额7，000元及9，000元；另外4张机打发票均由上海九信实业有限公司开具（号码XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX），载明：1055号、1055号甲、1057号甲，维修屋顶漏水开裂费，金额分别为15000元、12000元、14000元、12000元。被告认为三张手开发票不符合税务规定，是假发票；对于另外四张机打发票，因为开具单位并不具备屋面漏水维修的经营项目，故也不予以认可。

另查明，被告曾两次诉至本院要求原告支付拖欠的物业管理费。本院于2008年11月7日作出的（2008）闸民三（民）初字第982号民事判决书，载明：“陈海平辩称其的商铺是和上海新源房地产开发有限公司联建的，其也属于开发商，陈海平不知道国光物业公司与腾龙苑业主大会签定腾龙苑小区的物业服务合同，陈海平的商铺均由自己管理的之抗辩理由没有法律依据，本院不予采纳。”遂判决陈海平给付国光物业公司2007年4月至2008年6月的物业管理费6，329.40元及逾期付款的违约金1，000元。该判决现已生效。2013年8月15日本院又作出的（2013）闸民三（民）初字第1559号民事判决书，载明：“陈海平辩称其商铺漏水，向国光物业公司报修，国光物业公司没有维修；国光物业公司从来没有管理过商铺，商铺里发生过失窃事件之辩解及要求不足以成为拒付物业管理费理由，本院难以采纳。”遂判决陈海平给付国光物业公司2011年4月至2013年3月的物业管理费24，294.75元及滞纳金2，500元。该判决亦已生效。

被告提交其于2012年8月16日自行制作的腾龙苑沪太路XXX号渗漏勘查情况汇报，载明：从7月18日至8月9日，被告对现场进行多次勘查；8月15日，经雨中检查，……渗漏原因系装修问题或系门面店招造成。……屋面不渗水，据此结论，无法上报业委会，申请动用维修基金，应该由业主自理，资金不落实，无法修理。

审理中，本案诉前调解法官及承办法官均曾到系争房屋实际勘查，发现原告所有的几间房屋均存在不同程度的渗水现象；至二楼露台查看，发现楼梯处有几个空调洞，洞口外高内低；露台地坪有部分裂缝，原、被告双方对于漏水原因各执一词，无法确定。对于系争商铺何时开始漏水，原告表示被告对腾龙苑小区进行管理之前漏的不是很厉害，但被告管理之后，每年都漏，原告个人无法进行维修。经本院多次询问，原告坚持不要求对系争商铺的漏水部位及原因进行鉴定，并表示，漏水原因及维修方案已很明确，被告坚持不进行维修给其造成的损失应由被告进行赔某。

以上事实，有原告提供的房地产权证、“接报回执单”、照片、发票，被告提供的《腾龙苑沪太路XXX号渗漏勘查情况汇报》、《房屋修理养护任务单》以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。

本院认为，住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。被告应当按照《物业服务合同》的约定，提供相应的服务。本案中原告认为被告作为物业管理企业，只要其房屋存在渗漏情况被告就有维修的义务，但对于渗漏的部位及原因，原、被告双方各执一词，原告又拒绝对此进行鉴定，致本院对于系争房漏水发生的部位及原因一节无法认定，是否属于被告物业服务的范围亦无法确认，故原告请求法院判令被告承担维修费用及未尽到维修义务而赔某系争房漏水导致的损失之诉请缺乏依据，本院不予支持。至于原告主张因被告未对系争商铺提供安保服务，要求被告赔某其失窃损失之诉请，并未提交证据证明被告违反了《物业服务合同》约定的义务，且该义务的违反与原告商铺失窃之间存在一定的因果关系，故对于原告的诉讼请求，本院亦难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告陈海平的全部诉讼请求。

案件受理费减半收取为人民币825元，由原告陈海平负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员　　吴晓婕

二〇一四年三月三十一日

书　记　员　　洪　捷

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民法通则》

第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

二、《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。